Pflügerstraße

Beschreibung

Neubau in der Baulücke straßenseitig, Bestand Hinterhaus wird saniert, 14 Wohnungen geplant, 8 bis 12 kleine Einheiten unter 40 qm (je nach Nachfrage), Rest größere Eigennutzer-Wohnungen, WE können zusammengelegt oder im OG weiter aufgeteilt werden (analog 1./2. OG)

Ausstattung

5. Grundstück und Recht — Status quo

Kaufvertrag ist bereits notariell beurkundet, letztes Jahr (2025)
Aufschiebende Bedingung: KP wird erst fällig, sobald die zwei neuen Einzelgrundbuchblätter angelegt sind
Reale Teilung läuft (notwendig, weil ein bestehendes Hinterhaus eine WEG-Aufteilung sonst sperren würde)
Vermesser hat Teilungspläne beim Katasteramt eingereicht
Alle Baulasten sind eingetragen
Erwartete Eintragung der Grundbuchblätter: 3 bis 4 Monate (also ca. Juli/August 2026)
Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung im neuen Blatt → KP fällig → Baubeginn möglich
Notar bereitet TE und Muster-KV mit den entsprechenden aufschiebenden Bedingungen vor; nach Aussage des Notars wäre auch eine vorgezogene Beurkundung mit aufschiebender Fälligkeit möglich

6. Genehmigung und Planungsstand

Baugenehmigung erteilt
AB (Anzeige Baubeginn / Baubeginnsanzeige) ist eingereicht
Ausführungsplanung mit den Fachingenieuren läuft

7. Bauzeit und Vorverkauf

Erwarteter Baubeginn: ca. 4 Monate ab dem 23.04.2026 → ungefähr August/September 2026
Bauzeit kalkuliert: 18 Monate → Fertigstellung Frühjahr 2028 (etwa Februar bis April)
Voraussetzung für Baubeginn neben dem Grundbuchstand: 30 % Vorverkaufsquote für die Öffnung der Bauträgerfinanzierung
Eitel überlegt offen, ob frühe Käufer einen Bonus/Abschlag bekommen sollten, weil sich für sie die Spanne bis zur Fertigstellung verlängert

8. Standard und Ausstattung
PositionEnergiestandardA+, voraussichtlich EH40 mit QNG (KfW-Förderfähigkeit)HeizungFußbodenheizungBäderHochwertig, individuell wählbar; Armaturen auf Wunsch Dornbracht; Fliesen bis 150 EUR/qm inklusiveWandfarbenAuf Wunsch Farrow & Ball oder Little GreeneAufzugTeilweise direkt in die Wohnung, höchste Schallschutz- und SicherheitsklasseVerglasungGroßzügig, mit Erkern und BalkonenSondernutzungKellerabstellraum je WEIndividualisierungFrühe Käufer können komplett individuell planen und ausstatten lassen
9. Stärken im Vermarktungspitch

Architektur aus einer Hand (Architekt = Bauträger, sehr kurze Wege)
EH40/QNG → KfW-296/297 Klimafreundlicher Neubau plus QNG-Zuschlag verfügbar
Wirklich individualisierbarer Innenausbau (relevant für unsere Eigennutzer-Klientel)
Ruhige Sackgassenlage, Reuterkiez, Nähe Maybachufer (gefragter Mikrostandort)
Glaubwürdige Referenzen aus zehn realisierten Berliner Objekten
Mischung aus Klein- und Familienwohnungen ergibt zwei sauber getrennte Vermarktungsstränge (Kapitalanlage 30er-/40er-qm vs. Eigennutzer)

10. Schwächen, die er selbst offen benannt hat

Innenhof ist eng
Straßenfassade hat Nordausrichtung
Bäder in den Plänen wirken "umständlich" — Begründung: Barrierefreiheits-Nachweis, in den Vermarktungsplänen werden sie sauber neu gezeichnet
Renderings sind Rohfassungen in Überarbeitung

Dass er diese Punkte unaufgefordert und schriftlich nennt, ist kaufmännisch sympathisch. Es zeigt, dass er einen ehrlichen Vermarktungspartner sucht, kein Hochjubeln.
11. Kommunikationsverlauf bis heute
DatumVorgang16.04.2026, 17:42Erste Mail Eitel an info@/anfrage@escon-objekte.de mit zwei Renderings22.04.2026, 13:38Eitel hakt nach22.04.2026, 13:41Felix leitet weiter an dich: "Bitte dringend anrufen, wollen wir haben"22.04.2026, 15:48Du an Felix: "Super Kontakt!"22.04.2026, 22:36Du sendest Eitel die NDA für die vorvertragliche Prüfung (gegenseitig, 2 Jahre, ohne Vertragsstrafe)23.04.2026, 18:04Eitel sendet die unterzeichnete NDA zurück, plus Pläne, Wohnungsliste und Renderings, dazu die ausführliche Projektbeschreibung24.04.2026, 10:41Felix bestätigt Empfang, kündigt Vor-Ort-Begehung und strukturierte Einschätzung an
12. Was Eitel von uns konkret hören will

Wann sollte vermarktet werden? Spannungsfeld: schnelle 30 %-Quote für Bauträgerfinanzierung versus Wartezeit der Erstkäufer bis Übergabe.
Welche Verkaufspreise sind erzielbar? (Wohnungsliste liegt ihm vor; wir müssen sie noch durchrechnen.)
Wie lange dauert es bis 30 % Vorverkauf?
Implizit: wollt ihr das Mandat überhaupt?

13. Datenlücken — was ich aus E-Mails und Web nicht sicher beantworten kann
Diese Punkte solltest du im Kopf haben oder vor dem Termin von Felix klären lassen, weil sie für Propstack benötigt werden:

Genaue Wohnflächen-Summe und Wohnungsmix — die Wohnungsliste hängt nur in der Mail vom 23.04. an, ich habe den Anhang nicht gesehen
Geplanter Verkaufspreis-Korridor (bzw. ob Eitel selbst schon eine Vorstellung hat oder wirklich nur unsere Einschätzung will)
Grundstücksgröße und Geschossflächenzahl
Anzahl Geschosse Neubau und Sanierungsteil
Stellplätze, Tiefgarage, Fahrradräume — in den Mails nicht erwähnt, in Berlin-Neukölln aber ein großes Vermarktungsthema
Verkäufer-Provisionsmodell — Innen-/Außen-Innen, Höhe, Exklusivität — wurde noch nicht angesprochen
Konkurrenzlage: Eitel schreibt "wir suchen noch einen Makler" — also wird er parallel mit anderen sprechen. Wer? Hat Felix bei der Vor-Ort-Begehung etwas erfahren?
Ist die GA143 GmbH & Co. KG bonitäts- und liquiditätsmäßig geprüft? Das ist bei beurkundetem KV mit aufschiebenden Bedingungen relevant — die Bauträgerfinanzierung steht ja noch aus
Warum kommt er auf uns? Er schreibt, er sei über das ESCON-Projekt in der Pannierstraße auf uns gestoßen — also hat er das PMP-Projekt eurer Vermarktung beobachtet und uns deshalb angesprochen. Das ist ein wichtiger Anker für die Eröffnung des Gesprächs

14. Empfehlung für den Gesprächseinstieg
Eitel ist Architekt und Bauträger zugleich, redet sachlich, nennt Schwächen offen. Mit ihm funktioniert keine Vertriebs-Show, sondern eine fachlich-inhaltliche Augenhöhe. Drei Anker für die Eröffnung:

Anerkennung des Portfolios — namentlich MK15 und H65, weil das stilistisch zur Pflügerstraße passt (Bestand plus Neubau)
Konkrete Frage zum Vermarktungs-Timing — das ist sein Hauptschmerz, da bekommen wir sofort Substanz ins Gespräch
Hinweis auf unsere Nachbarschaftskompetenz Pannierstraße/Manitiusstraße — dort vermarkten wir gerade, also kennen wir den Mikrostandort, die Käufer-Strömung und die Preisachsen besser als jeder andere Makler in Berlin

Soll ich das Briefing zusätzlich als ESCON-CI-Dokument (.docx) für den Termin aufbereiten, oder reicht dir die Inline-Fassung? Und: Soll ich die Anhänge aus der Mail vom 23.04. (Wohnungsliste, Pläne, Renderings, gegengezeichnete NDA) auswerten — die liegen im Mail-Postfach, ich kann den Inhalt prüfen, sobald du mir bestätigst, dass ich darauf zugreifen darf.

Lage

Reuterkiez, "ruhige Lage in Sackgasse", nahe Maybachufer